Acquistare casa come investimento: guida pratica alla rendita immobiliare
Hai un capitale da impiegare e stai pensando di comprare un immobile per affittarlo? Oppure vuoi assicurarti un bene durevole che possa aumentare di valore nel tempo?
L’acquisto di una casa come investimento è una delle forme più diffuse di tutela patrimoniale in Italia, ma non è sempre così semplice come sembra.
In questa guida vediamo quando conviene investire nel mattone, come calcolare il ritorno economico, e quali aspetti gestionali considerare prima di firmare.
ROI immobiliare: come si misura il rendimento
La prima domanda da porsi è: quanto rende davvero un immobile?
Il rendimento lordo si calcola così:
(Canone annuo percepito / Prezzo di acquisto) x 100
Ma attenzione: per avere il rendimento netto reale, bisogna sottrarre:
- Tasse (IMU, IRPEF, cedolare secca…)
- Spese di manutenzione
- Eventuale provvigione per agenzia
- Costi di gestione o periodi di sfitto
Esempio pratico:
- Prezzo acquisto: €150.000
- Affitto annuo: €9.000
- Spese e tasse: €2.000/anno
Rendimento netto = (9.000 – 2.000) / 150.000 = 4,66%
Nota: il rendimento può variare molto in base alla zona, al tipo di immobile e alla richiesta del mercato locale.
Casa per viverci o per affittarla? Obiettivi diversi, scelte diverse
Se stai acquistando una prima casa, penserai alla zona che ti piace, al comfort, alla scuola dei figli. Ma se compri come investimento, il criterio è uno solo: la redditività.
Ecco alcune differenze da tenere a mente:
Uso personale
- Zona comoda per te
- Scelte emotive o di gusto
- Investimento a lungo termine
- Personalizzazione
Uso come investimento
- Zona con alta domanda in affitto
- Scelte razionali basate su dati
- Obiettivo di rendimento o rivalutazione
- Flessibilità e attrattività per terzi
Approfondisci: Tipologie di immobili: quale scegliere?
Quali immobili scegliere per investire?
Non tutti gli immobili sono ugualmente adatti a generare rendita. Per un investimento sicuro e redditizio, i tipi di proprietà più richiesti sono:
- Bilocali e trilocali in città universitarie o in aree con forte mobilità lavorativa
- Appartamenti in zone turistiche ideali per affitti brevi o stagionali
- Immobili già a reddito, cioè affittati con contratto in corso, che garantiscono subito un flusso di cassa
- Case da ristrutturare a basso costo, da riqualificare e poi affittare a canone più alto
Prima di acquistare valuta sempre spese condominiali, classe energetica dell’immobile e domanda reale di affitto nella zona, per evitare investimenti poco remunerativi.
Aspetti fiscali da conoscere per investire in immobili
Comprare un immobile per investimento significa anche confrontarsi con aspetti fiscali e burocratici. Ecco i principali da tenere a mente:
- Cedolare secca: aliquota agevolata per chi affitta con contratto registrato, semplice da gestire e vantaggiosa per il reddito da locazione
- IMU e TASI: da pagare se l’immobile non è la tua prima casa, importi variabili in base al Comune e alla rendita catastale
- Tasse sulla plusvalenza: applicate se rivendi l’immobile entro 5 anni e non l’hai utilizzato come abitazione principale.
- Obblighi contrattuali: registrazione del contratto, aggiornamenti ISTAT, gestione della cauzione e altri adempimenti obbligatori.
Per avere tutto sotto controllo, approfondisci leggendo la guida sui documenti necessari per comprare casa.
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