Agevolazioni prima casa: requisiti, vantaggi e vincoli

Comprare casa è un passo importante e impegnativo, ma per fortuna esistono agevolazioni fiscali che possono alleggerire (e non di poco) il carico economico.
La cosiddetta “prima casa” non è solo un termine simbolico: è anche un regime fiscale vantaggioso, accessibile a determinate condizioni.

In questa guida ti spieghiamo quando hai diritto alle agevolazioni, quali vantaggi concreti puoi ottenere, e cosa succede se perdi i requisiti.

Cosa sono le agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Le agevolazioni prima casa consistono in riduzioni di imposte sull’acquisto di un’abitazione, a patto di rispettare alcune condizioni. L’obiettivo è favorire l’accesso alla proprietà, soprattutto per chi sta acquistando la prima abitazione in cui andrà a vivere stabilmente.

Requisiti per accedere all’agevolazione

Per ottenere i benefici fiscali “prima casa”, devi soddisfare tre condizioni principali:

1. L’immobile deve essere una casa “non di lusso”

Sono esclusi:

• Immobili accatastati come A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli)
• Case con caratteristiche di lusso (come da DM 2/8/1969)

Controlla la categoria catastale (es. A2, A3, A4, A5… sono ammesse).

2. L’immobile deve trovarsi nel comune in cui hai o stabilirai la residenza

• Se al momento dell’acquisto non hai la residenza in quel comune, hai 18 mesi per trasferirla
• Il requisito vale anche se il tuo coniuge ha già la residenza

3. Non devi possedere altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni

• Non puoi avere già un immobile acquistato con benefici “prima casa”, su tutto il territorio nazionale
• Puoi comunque vendere il vecchio immobile entro 12 mesi dall’acquisto del nuovo, se vuoi mantenere le agevolazioni

Quali sono i vantaggi fiscali

I benefici variano a seconda del venditore (privato o impresa).

Acquisto da privato:

• Imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9%)
• Imposte ipotecaria e catastale fisse: 50 € ciascuna
• Base imponibile calcolata sul valore catastale, generalmente inferiore al prezzo pagato

Acquisto da impresa (nuova costruzione):

• IVA al 4% (anziché 10%)
• Imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse: 200 € ciascuna
• Anche qui si risparmia, ma l’IVA è calcolata sul prezzo effettivo

In entrambi i casi, il risparmio può essere nell’ordine di migliaia di euro.

Approfondisci quali spese mettere in conto per l’acquisto di un immobile

Quando si perdono le agevolazioni

Le agevolazioni possono essere revocate, con conseguenze economiche piuttosto pesanti.

Ecco i casi più comuni:

• Non trasferisci la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi
• Rivendi l’immobile prima dei 5 anni, senza ricomprare un’altra “prima casa” entro 1 anno
• Le dichiarazioni rese in atto non sono veritiere

Cosa succede?

• Dovrai versare le imposte non pagate, con sanzioni (30%) e interessi
• L’Agenzia delle Entrate può agire anche dopo diversi anni dall’atto

Per evitare problemi, affidati a un consulente o chiedi assistenza al tuo notaio.

Posso riutilizzare le agevolazioni se vendo la prima casa?

Sì, la normativa prevede il riacquisto agevolato.

Se vendi una prima casa acquistata con le agevolazioni e ne compri un’altra entro 12 mesi, puoi:

• Applicare di nuovo le agevolazioni
• Chiedere un credito d’imposta pari all’imposta di registro già versata

Vendere e comprare casa: doppio passaggio

Agevolazioni prima casa under 36: il bonus è ancora valido?

Il bonus prima casa under 36, introdotto nel 2021, ha avuto diverse proroghe.
A oggi (settembre 2025), il bonus:

• È ancora attivo per chi ha ISEE fino a 40.000 € annui
• Prevede esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale
• Vale solo per atti stipulati entro il 31 dicembre 2025

Verifica sempre lo stato aggiornato del bonus, perché è soggetto a modifiche di legge.

Come ottenere le agevolazioni

Ottenere le agevolazioni fiscali per la prima casa non richiede una domanda separata: tutto si formalizza direttamente in sede di rogito notarile.

Per usufruire dei benefici basta dichiarare al notaio di:

• Possedere tutti i requisiti richiesti dalla legge (tipo immobile, residenza, assenza di altri immobili con agevolazioni)
• Voler trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi (se necessario)

Il notaio si occupa di riportare queste informazioni nell’atto e di calcolare automaticamente le imposte ridotte, in modo che tu possa approfittare subito dei vantaggi fiscali senza procedure aggiuntive.

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