Quanto costa acquistare casa? Tutte le spese da considerare

Comprare casa non significa solo versare il prezzo richiesto dal venditore. Dietro ogni acquisto ci sono spese accessorie che possono incidere in modo significativo sul budget finale: imposte, notaio, agenzia, eventuale mutuo… e qualche voce che spesso viene sottovalutata.

In questa guida ti aiutiamo a capire quali sono i costi reali da sostenere, distinguendo tra prima e seconda casa, con esempi pratici per orientarti meglio.

Spese per l’acquisto: il quadro generale

Ecco l’elenco delle principali voci di spesa da tenere in considerazione quando si compra casa:

1. Imposte sull’acquisto
2. Spese notarili
3. Provvigione agenzia immobiliare
4. Spese di mutuo (se richiesto)
5. Altre spese accessorie (perizie, registrazioni, volture)

Vediamole una per una.

1. Imposte sull’acquisto

L’ammontare delle imposte dipende da due fattori principali:

• Se l’acquisto avviene da privato o da impresa
• Se si tratta della prima casa o di una seconda casa

Acquisto da privato

Le imposte principali sono l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Si calcolano sul valore catastale rivalutato dell’immobile, che di solito è inferiore al prezzo di vendita.

Tipo immobile e imposte:

Prima casa

• Imposta di registro: 2% (minimo 1.000 €)
• Imposta ipotecaria: 50 €
• Imposta catastale: 50 €

Seconda casa

• Imposta di registro: 9% (minimo 1.000 €)
• Imposta ipotecaria: 50 €
• Imposta catastale: 50 €

Acquisto da impresa (nuova costruzione)

In questo caso si applica l’IVA, mentre le imposte ipotecaria, catastale e di registro hanno importi fissi.

Tipo immobile e imposte (acquisto da impresa costruttrice):

Prima casa

• IVA: 4%
• Imposta di registro: 200 €
• Imposta ipotecaria: 200 €
• Imposta catastale: 200 €

Seconda casa

• IVA: 10% (22% se abitazione di lusso)
• Imposta di registro: 200 €
• Imposta ipotecaria: 200 €
• Imposta catastale: 200 €

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2. Spese notarili

Il notaio redige e registra il rogito e l’eventuale atto di mutuo. I costi variano in base:

• al valore dell’immobile
• alla complessità dell’atto
• alla zona geografica

In media, le spese notarili vanno da 1.500 € a 3.000 €, ma possono aumentare in presenza di mutuo o situazioni complesse (es. casa ereditata, donazione, divisione ereditaria…).

3. Provvigione dell’agenzia immobiliare

Quando compri casa tramite agenzia, è previsto un compenso per l’intermediazione.
Generalmente è:

• 2%–3% del prezzo di vendita, più IVA
• Oppure una quota fissa, a seconda dell'accordo

Verifica sempre in anticipo il compenso concordato per evitare sorprese.

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4. Spese legate al mutuo

Se acquisti casa con il supporto di un mutuo, considera anche queste voci:

• Imposta sostitutiva: 0,25% sull’importo (prima casa), 2% (seconda casa)
• Perizia tecnica: 200–300 €
• Istruttoria bancaria: 1.000–2.000 € circa
• Assicurazioni obbligatorie: incendio/scoppio, a partire da 100 € annui

Alcune banche propongono mutui con spese azzerate, ma è sempre bene leggere le clausole.

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5. Altre spese da non dimenticare

Anche se meno evidenti, queste voci vanno tenute in conto:

• Voltura utenze (luce, gas, acqua, Tari)
• Spese condominiali pregresse (se non saldate dal venditore)
• Ristrutturazioni o migliorie da fare subito
• Trasloco

In totale, si può stimare un extra dal 5% al 10% del prezzo dell’immobile per coprire tutte le spese accessorie.

Esempi pratici

Esempio 1: prima casa da privato, prezzo 150.000 €

• Imposta di registro: 2% su valore catastale (es. 120.000 €) → 2.400 €
• Notaio: 2.000 €
• Agenzia: 3.000 € (2%)
• Mutuo: 1.500 € spese accessorie
• Totale extra: circa 9.000 €

Esempio 2: seconda casa da impresa, prezzo 200.000 €

• IVA: 10% → 20.000 €
• Imposte fisse: 600 €
• Notaio: 2.500 €
• Agenzia: 4.000 €
• Totale extra: oltre 25.000 €

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