Documenti per vendere casa: elenco completo e cosa controllare prima del rogito
Vendere casa non significa solo trovare un acquirente. Una vendita immobiliare corretta e senza imprevisti richiede che tutta la documentazione dell’immobile sia completa, coerente e verificata prima di arrivare al rogito notarile.
Nella pratica, molti problemi emergono quando i documenti vengono controllati solo a ridosso del rogito. Difformità catastali, atti incompleti o informazioni non aggiornate possono rallentare la trattativa o bloccarla del tutto. Per questo Rexer effettua controlli documentali preventivi sugli immobili, verificando la coerenza catastale, la completezza degli atti e l’eventuale presenza di criticità, così da accompagnare il venditore verso un rogito notarile sereno e senza complicazioni.
In questa guida trovi l’elenco completo dei documenti necessari per vendere casa, una spiegazione chiara del perché sono importanti e le indicazioni su cosa fare in caso di situazioni particolari, come immobili ereditati, case in condominio o documentazione mancante.
Indice dei contenuti:
- Quali sono i documenti necessari per vendere casa
- Tabella riepilogativa dei documenti necessari per vendere casa
- Gli errori più comuni nella documentazione per vendere casa (e come prevenirli per evitare ritardi)
- Casi particolari nella vendita di una casa
- Cosa fare se manca un documento
- In sintesi: checklist documenti per vendere casa
Quali sono i documenti necessari per vendere casa
Per arrivare al rogito senza imprevisti, il venditore deve mettere a disposizione una serie di documenti obbligatori o fortemente consigliati.
I documenti richiesti nella vendita di un immobile servono a dimostrare:
- la legittimità della proprietà
- la conformità catastale e urbanistica
- la trasparenza verso acquirente e notaio
Una verifica preventiva di questi aspetti riduce drasticamente il rischio di blocchi in fase di trattativa o di rogito.
Atto di provenienza dell’immobile
L’atto di provenienza certifica come è stata acquisita la proprietà dell’immobile (compravendita, donazione, successione). È indispensabile perché consente al notaio di verificare la continuità giuridica della proprietà.
Visura catastale aggiornata
La visura catastale riporta i dati ufficiali dell’immobile registrati al Catasto:
- intestazione
- categoria catastale
- rendita
- dati identificativi
Deve essere aggiornata e coerente con la situazione reale dell’immobile.
Planimetria catastale conforme
La planimetria catastale è il disegno tecnico dell’immobile. È fondamentale che corrisponda allo stato di fatto: anche piccole difformità possono bloccare o rallentare la vendita. Se la planimetria non è conforme, è necessario provvedere all’aggiornamento prima della vendita.
APE (Attestato di Prestazione Energetica)
L’APE è un documento obbligatorio per legge che indica la classe energetica dell’immobile. Viene redatto da un tecnico abilitato e ha validità di 10 anni, a condizione che non vengano effettuati interventi che modificano la prestazione energetica.
Certificazioni degli impianti (se disponibili)
Le certificazioni di conformità degli impianti elettrico, idraulico e gas non sono sempre obbligatorie, ma aumentano la trasparenza e la tutela dell’acquirente. In alcuni casi possono essere richieste dal notaio.
Documenti condominiali
Per la vendita di un appartamento è consigliabile fornire:
- regolamento di condominio
- situazione aggiornata delle spese condominiali
- eventuali lavori straordinari deliberati
- presenza di spese arretrate
Queste informazioni permettono all’acquirente di valutare correttamente i costi futuri.
Documenti di identità e codice fiscale
Tutti i proprietari coinvolti nella vendita devono presentare documenti validi e leggibili.
Tabella riepilogativa dei documenti necessari per vendere casa
La seguente tabella riassume tutta la documentazione necessaria per vendere un immobile, spiegando a cosa serve ogni documento e chi è il soggetto che lo rilascia o lo fornisce.
| Documento | Perchè è importante | Chi lo rilascia |
|---|---|---|
| Atto di provenienza | Dimostra come il venditore è diventato proprietario dell’immobile e consente al notaio di verificare la continuità giuridica. | Notaio (in caso di compravendita o donazione) o Agenzia delle Entrate / Conservatoria (in caso di successione) |
| Visura catastale aggiornata | Riporta i dati ufficiali dell’immobile e serve a verificare intestazione, rendita e categoria catastale. | Agenzia delle Entrate – Catasto |
| Planimetria catastale | Serve a verificare che la distribuzione interna dell’immobile corrisponda allo stato reale. | Agenzia delle Entrate – Catasto (eventuale aggiornamento tramite tecnico) |
| APE – Attestato di Prestazione Energetica | Documento obbligatorio per legge che informa l’acquirente sulla classe energetica dell’immobile. | Tecnico certificatore abilitato |
| Certificazioni degli impianti | Aumentano la tutela dell’acquirente e la trasparenza della vendita | Installatore abilitato o tecnico incaricato |
| Regolamento di condominio | Definisce diritti, obblighi e regole a cui l’acquirente sarà soggetto. | Amministratore di condominio |
| Situazione spese condominiali | Permette di verificare spese arretrate o lavori straordinari già deliberati. | Amministratore di condominio |
| Documenti d’identità e codice fiscale | Necessari per identificare correttamente tutti i proprietari coinvolti nella vendita. | Enti competenti (Comune / Agenzia delle Entrate) |
Gli errori più comuni nella documentazione per vendere casa (e come prevenirli per evitare ritardi)
Nella pratica immobiliare, molti problemi nascono da errori ripetuti nella gestione dei documenti. Di seguito quelli più frequenti e come prevenirli.
Planimetria catastale non conforme
Errore: la planimetria non riflette lo stato reale dell’immobile.
Come evitarlo: farla verificare da un tecnico prima di mettere la casa in vendita.
Visura catastale non aggiornata
Errore: intestazione o dati non allineati alla situazione reale.
Come evitarlo: richiedere una visura aggiornata prima di avviare la trattativa.
APE mancante o scaduto
Errore: l’APE viene richiesto solo dopo aver trovato l’acquirente.
Come evitarlo: predisporlo prima della pubblicazione dell’annuncio.
Documentazione incompleta per immobili ereditati
Errore: successione o voltura non completate.
Come evitarlo: verificare che tutti i passaggi ereditari siano chiusi prima della vendita.
Difformità edilizie non sanate
Errore: interventi interni mai regolarizzati.
Come evitarlo: verificare la conformità urbanistica e intervenire in anticipo.
Spese condominiali non chiarite
Errore: lavori straordinari deliberati ma non comunicati.
Come evitarlo: richiedere una situazione aggiornata all’amministratore.
Certificazioni impianti ignorate
Errore: sottovalutare l’importanza delle certificazioni disponibili.
Come evitarlo: raccogliere tutta la documentazione tecnica esistente.
Verifica documentale fatta troppo tardi
Errore: controllare i documenti solo quando la trattativa è già avanzata o a ridosso del rogito, scoprendo problemi che rallentano o bloccano la vendita.
Come evitarlo: effettuare una verifica completa prima di mettere l’immobile sul mercato, analizzando conformità catastale, urbanistica e completezza della documentazione. In questa fase, il supporto di Rexer consente di individuare in anticipo eventuali criticità e gestirle con tecnici e consulenti specializzati, evitando sorprese nelle fasi finali della vendita.
Casi particolari nella vendita di una casa
Vendere una casa ereditata
Per vendere un immobile ricevuto in eredità è necessario:
- presentare la dichiarazione di successione
- effettuare la voltura catastale
- verificare l’accettazione dell’eredità da parte di tutti gli eredi
In assenza di uno di questi passaggi, il rogito non può essere stipulato.
Rexer può affiancarti nella gestione dell’intera parte burocratica grazie a consulenti specializzati.
Difformità catastali o urbanistiche
Se la planimetria dell’immobile non corrisponde allo stato reale o sono presenti interventi non regolarizzati, è necessario procedere con:
- aggiornamento catastale
- eventuale sanatoria edilizia, quando possibile
Regolarizzare prima della vendita evita blocchi in fase di trattativa o di rogito.
Immobile in condominio
Oltre ai documenti standard, è utile fornire:
- verbale dell’ultima assemblea
- elenco dei lavori deliberati
- situazione aggiornata delle spese ordinarie e straordinarie
Cosa fare se manca un documento
La mancanza di un documento è una situazione frequente nella pratica immobiliare. L’importante è non arrivare impreparati al momento del rogito.
Rexer supporta i venditori nella verifica preventiva della documentazione e nella gestione delle eventuali regolarizzazioni, coordinando tecnici e consulenti specializzati.
In sintesi: checklist documenti per vendere casa
- Atto di provenienza verificato
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria conforme allo stato di fatto
- APE valido
- Documentazione condominiale completa
- Documenti personali dei proprietari
Preparare in anticipo tutta la documentazione riduce i tempi di vendita, aumenta la fiducia degli acquirenti e previene problemi legali.
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